買樓開支懶人包

買樓上車相信是不少香港人的願望，小編上次為大家講解了上車101 和按揭指南，惟當大家成功儲到首期並順利「上車」後，也要注意其實還有其他各類費用需要繳付，如印花稅、律師費以至按揭的利息開支等，萬一「計漏左」而超出預算，買家輕則要節衣縮食一段時間以「補回」差額，重則可能令交易不能完成。小編這次就為大家綜合出首期以外的幾個買樓開支，讓各位上車前可以計算清楚。

印花稅

現時印花稅可以說的上是買家於支付首期以外的最大開支，撇除樓價235.17萬元或以下樓盤，所有買家現時均需繳付的基本印花稅率，介乎1.5%至4.25%不等，視乎樓價而定，樓價越高稅率越高，如樓價為500萬，稅率是3%，即約為15萬元；2173.9萬元或以上，稅率為最高的4.25%。

若果買家已擁有最少一個單位，就要支付買家從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty, AVD)，金額劃一為收取物業售價或價值的15%為稅款。若果為非香港本地買家，就要再額外支付海外與公司買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)，劃一收取物業售價或價值15%為稅款。

經紀佣金

透過地產代理代為處理買賣，無論是買方或是賣方都需支付佣金，市場上的「公價」大約是樓價的1%，但由於並沒有硬性規定，故實際金額是多少就要自己與代理釐定，絶大部份情況下，是在成交時才支付。

在買賣二手樓，買方或是賣方都可以和地產代理協商，視乎情況增加或減少佣金，特別是銀碼比較大的單位，通常佣金上都可以有少許調整。

若果是買入新樓，買家通常是不需要付任何佣金的。在雙方都同意的情況下，買家亦可要求代理「回佣」，但「回佣」必須在入票之前談好，以免之後發生爭議。

律師費

在香港無論是買新樓或者是二手樓均涉及多個法律程序，當中包括如樓契及轉讓契等文件處理，若果是二手樓，在買賣過程中更有機會涉及查冊、於土地註冊處註冊，或甚至要進行破產查冊等工作，故基本上一定要聘請律師負責相關事宜，整體金額介乎數千至幾萬元不等。

按揭保險費

首期不足人士很多時會向按證公司申請按揭保險，目前保費為貸額的1.15%至5.05%不等，要視乎貸款金額、成數及年期而定，若果貸款人過往貸款紀錄良好，有機會獲得保費折扣。在決定買樓之前，大家不妨和銀行多了解這方面的資料以免超出預算。

裝修費

金額多寡要視乎工程規定而定，若果是進行包括拆去廚房、廁所或全屋地板的大規模裝修，一間400多呎的單位，裝修預算最少達到30萬元或以上，新樓由於已有簡單裝修，若果不是進行「大改造」，金額相對會較少。

FAQS:

1. 萬一買樓開支失預算，可以怎樣做?

其中一個常見情況，就是銀行對物業估價不足，低於成交價，以致最終批出按按揭貸款額不似預期，買家要再多付首期促成交易，萬一不夠首期就易撻訂，除了靠父幹，還可選擇轉按套現，以獲得額外資金，但要視乎買家收入是否可通過壓測，如果本身已有多於1個物業者，壓測要求也提高。如果本身有任何私人貸款，又會影響TU評級，按揭申請門檻也相應調整。

2. 在繳付地產經紀佣金前，要注意什麼?

不論買賣，在與代理簽訂協議時，應訂明協議的有效期、佣金繳付時間，另外也要留意你所委託的形式是否獨家代理，如是獨家代理，就算你過程中經另一地產經紀賣樓，該名獨家代理也可能收取佣金。另要留意委託代理是只代表賣家，還是同時代表買賣雙方? 後者的話，地產經紀要如實告知彼此，向雙方透露從另一方收的佣金金額或比率。