買樓開支懶人包
買樓上車相信是不少香港人的願望,小編上次為大家講解了上車101 和按揭指南,惟當大家成功儲到首期並順利「上車」後,也要注意其實還有其他各類費用需要繳付,如印花稅、律師費以至按揭的利息開支等,萬一「計漏左」而超出預算,買家輕則要節衣縮食一段時間以「補回」差額,重則可能令交易不能完成。小編這次就為大家綜合出首期以外的幾個買樓開支,讓各位上車前可以計算清楚。
印花稅
現時印花稅可以說的上是買家於支付首期以外的最大開支,撇除樓價235.17萬元或以下樓盤,所有買家現時均需繳付的基本印花稅率,介乎1.5%至4.25%不等,視乎樓價而定,樓價越高稅率越高,如樓價為500萬,稅率是3%,即約為15萬元;2173.9萬元或以上,稅率為最高的4.25%。
若果買家已擁有最少一個單位,就要支付買家從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty, AVD),金額劃一為收取物業售價或價值的15%為稅款。若果為非香港本地買家,就要再額外支付海外與公司買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD),劃一收取物業售價或價值15%為稅款。
經紀佣金
透過地產代理代為處理買賣,無論是買方或是賣方都需支付佣金,市場上的「公價」大約是樓價的1%,但由於並沒有硬性規定,故實際金額是多少就要自己與代理釐定,絶大部份情況下,是在成交時才支付。
在買賣二手樓,買方或是賣方都可以和地產代理協商,視乎情況增加或減少佣金,特別是銀碼比較大的單位,通常佣金上都可以有少許調整。
若果是買入新樓,買家通常是不需要付任何佣金的。在雙方都同意的情況下,買家亦可要求代理「回佣」,但「回佣」必須在入票之前談好,以免之後發生爭議。
律師費
在香港無論是買新樓或者是二手樓均涉及多個法律程序,當中包括如樓契及轉讓契等文件處理,若果是二手樓,在買賣過程中更有機會涉及查冊、於土地註冊處註冊,或甚至要進行破產查冊等工作,故基本上一定要聘請律師負責相關事宜,整體金額介乎數千至幾萬元不等。
按揭保險費
首期不足人士很多時會向按證公司申請按揭保險,目前保費為貸額的1.15%至5.05%不等,要視乎貸款金額、成數及年期而定,若果貸款人過往貸款紀錄良好,有機會獲得保費折扣。在決定買樓之前,大家不妨和銀行多了解這方面的資料以免超出預算。
裝修費
金額多寡要視乎工程規定而定,若果是進行包括拆去廚房、廁所或全屋地板的大規模裝修,一間400多呎的單位,裝修預算最少達到30萬元或以上,新樓由於已有簡單裝修,若果不是進行「大改造」,金額相對會較少。
FAQS:
1. 萬一買樓開支失預算,可以怎樣做?
其中一個常見情況,就是銀行對物業估價不足,低於成交價,以致最終批出按按揭貸款額不似預期,買家要再多付首期促成交易,萬一不夠首期就易撻訂,除了靠父幹,還可選擇轉按套現,以獲得額外資金,但要視乎買家收入是否可通過壓測,如果本身已有多於1個物業者,壓測要求也提高。如果本身有任何私人貸款,又會影響TU評級,按揭申請門檻也相應調整。
2. 在繳付地產經紀佣金前,要注意什麼?
不論買賣,在與代理簽訂協議時,應訂明協議的有效期、佣金繳付時間,另外也要留意你所委託的形式是否獨家代理,如是獨家代理,就算你過程中經另一地產經紀賣樓,該名獨家代理也可能收取佣金。另要留意委託代理是只代表賣家,還是同時代表買賣雙方? 後者的話,地產經紀要如實告知彼此,向雙方透露從另一方收的佣金金額或比率。
3. 賣樓開支方面,如業權文件不齊或簽臨約後想停止交易,那有什麼費用?
賣家可以找律師在土地查冊處申請補契,一般費用只是幾百元。最後需要提醒賣家,如果簽臨約、收好訂金後,想停止買賣交易,由於買方可以提出訴訟,索取賠償,所以如果你未有簽訂正式買賣合約,賣方必須賠償雙倍訂金、買方的地產經紀佣金、律師費。
4. 不經地產經紀買賣可以嗎?
理論上是可以,但為求保障,加上要經常與賣方聯絡、查清單位有沒有事故、洽談較佳的價錢等,建議最好交予專業的地產經紀處理。